Expertise

POURQUOI ET QUAND FAIRE APPEL A UN EXPERT:

L'immobilier est un domaine en activité constante. Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d'un expert. L'évolution récente des textes législatifs et réglementaires concernant les nuissances, la présence d'amiante, de plomb, de termites peut entraîner l'expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l'immeuble.

QUAND FAIRE APPEL A UN EXPERT?

Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux:

  • Gestion patrimoniale par des particuliers:

Achat, vente, échange d'immeuble, partage successoral, donation-partage, sortie de communauté, d'indivision, attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriétaire agricole de l'heritier exploitant).

  • Déclarations Fiscales:

Déclaration de succession, Déclaration pour l'impot de solidarité sur la fortune.

  • Dans l'environnement des baux commerciaux:

Fixation du loyer de renouvellement, fixation de l'indemnité d'éviction

  • Dans la vie sociale de l'entreprise:

Fusions, apports, cessions, achats, etablissement des bilans

Obligations particulières des sociétés d'assurance: depuis le decret du 05 novembre 1990 modifiant les dispositions du code des assurances, obligation d'expertise quiquennale et d'actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions: c'est la valeur de réalisation que doit déterminer l'expert.

Obligations particulières des Sociétes Civiles de placement immobiliers (SCPI): le décret d'application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l'obligation de faire expertiser les imeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.

  • Expertise pour prêt:

Appréciation des garanties bancaires, détermination de la mise à prix, soutien d'enchères en cas de vente sur saisie, détermination des provisions comptables.

POURQUOI FAIRE APPEL A UN EXPERT?

L'application des méthodes d'estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c'est à dire des facteurs de la valeur. L'expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d'être à la fois:

  • Un technicien: il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur: nature des constructions, qualité architecturale, état de l'immeuble et des équipements...
  • Un économiste: la valeur d'échange d'un bien dépend bien plus de l'offre et la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il n suffit pas de disposer de fichiers de références immobilières, il faut interpréter les données, c'est à dire procéder à un raisonnement économique.
  • Un juriste: l'expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitude, droit des loyers...) et en droit public (droit de l'urbanisme, droit d'expropriation, droit fiscal...)
  • Un fiscaliste: l'expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en aprécier l'incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.